Rettungsanker für Jungfamilien

Wie GEWINN mehrfach berichtet hat, legt eine neue Verordnung der Finanzmarktaufsicht (FMA) strengere Obergrenzen für die Kreditvergabe von Wohnimmobilien fest. Seit 1. August in Geltung, sind für Immobilienkreditkunden nun vorgeschrieben:  

1. Mindestens 20 Prozent Eigenmittel bei einer maximalen Beleihungsquote von 90 Prozent,

2. maximale monatliche Kreditraten von 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens  

3. sowie maximal 35 Jahre Laufzeit.

Bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro gelten diese Regeln allerdings nicht, was Sanierungen und Umbauten fördern soll.

Erschwerend zu den verschärften Kreditvergaberichtlinien kommt dagegen hinzu, dass sich die Konditionen für langjährige Fixzinsbindungen seit Jahresbeginn um rund zwei bis  2,25 Prozentpunkte verteuert haben. Dazu gesellen sich die gestiegenen Baukosten und die hohe Inflation.  

Weniger Nachfrage  

Die Folgen all dessen sind schon jetzt spürbar. Den Aussagen diverser  Kreditinstitute zufolge hat sich die Kreditnachfrage nach einem starken  ersten Halbjahr zuletzt verringert. Zudem brauchen die Kunden „aufgrund der verschiedenen Unsicherheiten in der Regel mehr Zeit für ihre finale Entscheidung. Auch wenn es um die Zinsvereinbarung geht – ob fix, variabel oder eine Aufteilung in einen Teil fix, einen Teil variabel – und bei der Frage,  ob überhaupt finanziert werden soll“,  ergänzt Daniela Barco, Vorständin Privatkunden, Unicredit Bank Austria.

Und wie sieht es nun bei den Jungfamilien aus? – Schließlich sind sie von den neuen Regeln besonders betroffen: Einerseits hatten sie oft nicht genügend Zeit, höhere Eigenmittel anzusparen, wegen Betreuungspflichten ist ihr Einkommen vorübergehend geringer, und sie können die Kreditlaufzeit nicht mehr stärker dehnen, um zu  finanzierbaren Raten zu kommen.

Infina-Geschäftsführer Harald Draxl erklärt: „Wir sehen einen eindeutigen Trend, dass Jungfamilien ihre Kauf- und Bauvorhaben aufgrund der verschärften Richtlinien von den Banken nicht mehr genehmigt bekommen. Das Paradoxe dabei ist, dass Fixzinskredite zwar sicherer als variabel verzinste Kredite sind und diese damit auch von der Aufsicht präferiert  wären, sich jedoch fix verzinste Kredite aufgrund der höheren Kreditrate negativ auf die geforderte Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent auswirken.“ Das Ergebnis sei, so Draxl, „dass die Vergaben variabel verzinster Kredite teils leichter möglich sind als fix verzinster“.

Angebote für Jungfamilien

Allerdings stehen den Banken ja gewisse Ausnahmekontingente zu: Bei der maximalen Beleihungsquote ist ihnen laut Verordnung ein Ausnahmekontingent von bis zu 20 Prozent erlaubt, bei der Schuldendienstquote bis zu zehn Prozent und bei der Maximallaufzeit von 35 Jahren immerhin fünf Prozent (wobei aber pro Institut insgesamt nur maximal 20 Prozent aller Kredite eine der vorgeschriebenen Obergrenzen überschreiten dürfen). Werden diese Ausnahmemöglichkeiten nun für die Jungfamilien genützt? 

Bawag und Start:bausparkasse  antworten: „Durch die Möglichkeit von Ausnahmekontingenten können derartige Finanzierungen trotz Unterschreiten der festgelegten Kriterien wie Eigenmittelanteil oder Mindestschuldendienstquote im Einzelfall durchgeführt werden.“ Freilich müsse aber aufgrund der Komplexität von Immobilienfinanzierungen jeder Kreditfall für sich beurteilt werden. Die  s Bausparkasse erklärt: „Wir planen, bei den Ausnahmekontingenten bevorzugt Jungfamilien und jene Kunden, die sich ersten Wohnraum schaffen, zu berücksichtigen“.  

Die Erste Bank äußert sich zwar nicht näher zu den Ausnahmekontingenten, betont aber, dass sie jungen Menschen und Jungfamilien bis zum 35. Lebensjahr extralange Laufzeiten von bis zu 35 Jahren anbietet. Wüstenrot weist auf ihre bereits seit Mai angebotene neue Mischfinanzierungsform hin – ein günstiger Fixzins für 20 Jahre sowie ein variabler Anteil von zumindest 50 Prozent –, welche auch junge Familien ansprechen soll. 

Und Wohnbaufinanzexperte Draxl zeigt einen weiteren Aspekt: „Banken und Bausparkassen fördern seit kurzer Zeit mehr den Eigennutzer als den Vermieter. Das bedeutet, dass die Kreditvergaberichtlinien für Eigennutzer weniger streng sind als jene für Anleger bzw. Vermieter.“ Die Folge: „Die sogenannten Ausnahmekontingente werden von Banken und Bausparkassen derzeit bevorzugt dem Eigennutzer und somit auch Jungfamilien zugesprochen. Hierbei werden Jungfamilien im einen oder anderen Fall auch Laufzeiten von über 35 Jahren angeboten, was die monatliche Liquidität verbessert und somit auch die Schuldendienstquote senkt.“ Allerdings sollten Sondertilgungsmöglichkeiten vorhanden sein, um die  Laufzeit wieder zu verkürzen.