Veto gegen Dachsanierung

An einer Salzburger Wohnhausanlage mit 35 Einheiten nagte der Zahn der Zeit bereits deutlich. Bei den Balkonen wurden massive Bauschäden festgestellt. Die Stahlbewehrung lag frei, was die Standfestigkeit der gesamten Konstruktion gefährdete. Zusätzlich war am Dach die technische Lebensdauer der Eindeckung bereits weit überschritten, und die Bleche drohten durchzurosten. 

Es bestand also unstrittig Handlungsbedarf. Die Hausverwaltung beauftragte daher Handwerker, die eine Sanierung durchführen sollten. Zu einer Abstimmung unter den Wohnungseigentümern über die umfangreichen Reparaturen kam es allerdings nicht. Immerhin wurden Kosten von 530.000 Euro veranschlagt. Dennoch erachtete die Hausverwaltung eine vorherige Abstimmung als nicht notwendig. Schließlich handle es sich bei den Erhaltungsarbeiten unabhängig von den hohen Kosten um eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Nur Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung – darunter würden z. B. der Einbau eines Aufzugs oder die Anschaffung einer PV-Anlage fallen – bedürfen einer Abstimmung. 

Eine Eigentümerin sah das anders und klagte die Hausverwaltung und die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer auf Unterlassung. Durch die Sanierungsarbeiten werde in ihr Miteigentumsrecht eingegriffen. Sie beanstandete die hohen Kosten, die auch nicht durch die Rücklage gedeckt seien. Daher sei klar von einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme auszugehen.