Neue Regeln für Vermieter

Kurz vor Weihnachten hat der Nationalrat noch das Mietenwertsicherungsgesetz (MieWeG), das fünfte Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) beschlossen. Hinter diesen Zungenbrechern verbergen sich jede Menge Änderungen für Vermieter und für Mieter, die mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten sind. 

Auf den ersten Blick sind die Neuerungen keine Revolution im Mietrecht. Mieterhöhungen sind nur mehr einmal im Jahr möglich, Vermieter können hohe Inflation nicht mehr zur Gänze auf Mieter abwälzen, und die Mindestvertragsdauer wird verlängert. Die Unterteilung in Alt- und Neubau bei der Mietzinsbildung bleibt hingegen bestehen. Auch ein niedrigerer Energieverbrauch oder Sanierungsmaßnahmen werden weiterhin nicht belohnt. Hier soll im ersten Halbjahr ein Vorschlag der Regierung kommen, wie man diese Faktoren in Zukunft beim Mietzins berücksichtigen kann. Es wäre aber nicht das erste Mal, dass solche Bemühungen im Sand verlaufen. 

Bei den bereits seit 1. Jänner gültigen Änderungen liegt der Teufel hingegen wie immer im Detail und dürfte noch für viele graue Haare bei Vermietern und Hausverwaltungen sorgen. Aufgrund der kurzen Vorlaufzeit während der Weihnachtsfeiertage zwischen Gesetzesbeschluss und Inkrafttreten sind anfängliche Unklarheiten und Fehler bei der Mietzinsberechnung vorprogrammiert.

Wen betrifft die neue Mietpreisbremse?

Steigt die Inflation in einem Jahr um über drei Prozent, kann nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Werts dem Mieter über eine Mieterhöhung weitergegeben werden. Steigt also die Inflation um vier Prozent, kann die Miete im darauffolgenden Jahr nur um 3,5 Prozent erhöht werden. Die Deckelung der sogenannten Wertsicherung gilt 2026 erstmals für den freien Wohnungsmarkt und greift auch in bestehende Verträge ein. Dabei handelt es sich vereinfacht um die meisten vermieteten Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden (ausgenommen Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen). Bleibt die Inflation unter drei Prozent, ändert sich im Vergleich zur aktuellen Situation nichts.