Mietzinsminderung bei Geschäftslokalen

© Nina Russkova – GettyImages.com

Nach der Rechtsprechung des OGH hatten die aus Covid-19 resultierenden hoheitlichen Eingriffe wie ­Betretungsverbote für bestimmte ­Geschäftslokale zur Folge, dass diese Objekte gar nicht gebraucht werden konnten und daher auch kein Mietzins zu entrichten war. Nunmehr hielt der OGH (4 Ob 221/22m) auch zu weniger gravierenden behördlichen Eingriffen (Begrenzung der zulässigen Kundenzahl, Anordnung von Mindestabständen) fest, dass diese grundsätzlich derselben Beurteilung zu unterziehen sind wie gänzliche Schließungen. Schließlich handle es sich nur um graduell unterschiedliche Benützungshindernisse. Auch diese sind als außerordentliche Zufälle und die dadurch verursachten Umsatzeinbußen im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen. Davon zu unterscheiden sind allerdings geringerwertige, die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigende und die Allgemeinheit treffende staatliche Eingriffe wie die Maskenpflicht sowie eine pandemiebedingt ein­geschränkte Kauflust der Kunden. Damit wird nicht direkt auf die Möglichkeit, das Geschäftslokal zu betreten, Einfluss genommen. Diese Umstände fallen in das Unternehmerrisiko des Geschäftsraummieters. Das Erst­gericht hat nun die Höhe der konkret angemessenen Mietzinsminderung festzustellen.