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OGH-Urteile
Gilt Kündigungsverzicht auch für neuen Eigentümer?
Eine GmbH trat als Käuferin einer Liegenschaft vom Kaufvertrag zurück und klagte auf Ersatz der von ihr im Vertrauen auf das Zustandekommen des Geschäfts vorgenommenen, nunmehr frustrierten Aufwendungen. Denn die Verkäuferin habe ihr vor Abschluss des Kaufvertrags durch eine Immobilienmaklerin die unrichtige Information erteilt, dass der mit einer Mobilfunkbetreiberin bestehende Nutzungsvertrag über eine auf dem Hausdach errichtete Mobilfunkantenne unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist kündbar sei. Tatsächlich hatten die Rechtsvorgänger der Beklagten im Jahr 2014 den bereits für 20 Jahre erklärten Kündigungsverzicht noch um zehn Jahre verlängert.
Die Klage wurde, bestätigt durch den OGH (3 Ob 121/25b), abgewiesen. Außerhalb des Anwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes tritt der Erwerber einer Liegenschaft in den mit dem Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag ein. Dieser wandelt sich, wenn er nicht verbüchert ist, ohne Rücksicht auf andere Vertragsbestimmungen in einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer mit gesetzlicher Kündigungsfrist um. An einen Kündigungsverzicht des Rechtsvorgängers ist der Erwerber der Liegenschaft somit nicht gebunden. Anderes gilt nur dann, wenn im Kaufvertrag der Eintritt des Erwerbers in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers aus dem bestehenden Bestandvertrag vereinbart wurde.
Dies war hier aber nicht der Fall, das Exposé der Maklerin war daher nicht unrichtig.
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