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Überbauung
Das Supermarktdach als Baugrund
Unten einkaufen, oben wohnen – jahrhundertelang war das eine Selbstverständlichkeit. Dann nahm der Platzbedarf der Einzelhändler zu, der Trend ging zu monofunktionalen Einkaufsagglomerationen am Stadtrand. Viele Innenstädte verödeten, Einkaufs- und Fachmarktzentren gerieten zunehmend in die Kritik. In den letzten Jahren kamen zwei weitere Aspekte dazu: Zum einen die explodierenden Grundstückspreise, die in Kombination mit steigenden Baukosten dazu führten, dass Wohnen vor allem in Ballungsgebieten an die Grenzen der Leistbarkeit stieß. Zum anderen rückte das Thema Bodenverbrauch zunehmend in den Fokus.
Mit einer Bodenversiegelung von durchschnittlich 11,5 Hektar pro Tag – das entspricht zwölf Fußballfeldern – verbaut Österreich der Umweltschutzorganisation WWF zufolge nicht nur mehr als das Vierfache des Nachhaltigkeitsziels des Bundes. Der Bodenverbrauch in der Alpenrepublik liegt damit auch weit über der EU-Zielvorgabe, die mit maximal 2,5 Hektar pro Tag definiert ist. Umdenken tut somit Not.
„Mit der vollständigen Umsetzung der EU-Taxonomie wird es so gut wie keine Versiegelung von Boden mehr geben. Die Zukunft liegt somit in der Nachverdichtung“, ist Alexander Rössler, Head of Group Development der Immofinanz, überzeugt. Potenzial dafür bieten besonders Supermärkte und Fachmarktzentren. Die meist eingeschoßigen Komplexe, salopp oft „Schuhschachtel“ genannt, die von weitläufigen Parkplätzen umgeben sind, sind genauso wie Einkaufszentren auf der Liste der Bodenversiegler weit oben zu finden. „Das Konzept der Überbauung bietet viele Vorteile, nicht nur ökologisch“, sagt Thomas Reiter, Geschäftsführer Smart Building Consulting. So seien nicht nur Parkplätze und Einkaufsmöglichkeiten, sondern auch die Infrastruktur wie Verkehrsanbindung, Heizung, Strom, Kanal und Wasser bereits vorhanden. Daneben werde die Durchmischung gefördert und die Möglichkeit für leistbares Wohnen geschaffen.
Supermarkt plus geförderter Wohnbau
Supermarktketten wie beispielsweise Rewe, MPreis oder Lidl sind bereits auf den Zug aufgesprungen. Nicht zuletzt, da Erweiterungen bestehender Standorte Reiter zufolge mittlerweile oft nur noch in Kombination mit gefördertem Wohnbau genehmigt werden. „Wir beschäftigen uns schon lange und intensiv mit neuen Konzepten, die einerseits attraktive Geschäftsflächen ermöglichen, gleichzeitig aber auch sorgsam mit der Ressource Lebensraum umgehen. Mit unseren innovativen „Metropol-Konzepten“ sparen wir Platz in urbanen Gebieten und nutzen den Raum nach oben. Hier können direkt über der Filiale beispielsweise Büros, Wohnungen oder Kindergärten entstehen“, heißt es dazu bei Lidl. Mehr als zehn dieser zukunftsfähigen Projekte seien österreichweit bereits umgesetzt worden, die meisten davon in Wien, aber auch in Salzburg oder Linz. Erst im August wurde etwa die Filiale in der Wiener Erzherzog-Karl-Straße eröffnet, über der Wohneinheiten errichtet wurden.
Immofinanz überbaut in Simmering
Die Immofinanz hat sich – ihrer Zero-Emission-Strategie folgend – ebenfalls der Nachverdichtung verschrieben. Unter der Marke On Top Living sollen eingeschoßige Fachmarktzentren der Marke Stop Shop in modularer Holzbauweise überbaut und damit preisgünstiger und ressourcenschonender Wohnraum, ergänzt durch verschiedene Begegnungszonen wie Gemeinschaftsräume, Spielplätze oder Dachgärten, geschaffen werden. Ziel ist eine Maximalmiete von zehn Euro pro Quadratmeter.
„Aktuell arbeiten wir an Pilotprojekten in fünf Ländern, darunter auch Österreich. Und zwar konkret in Wien-Simmering“, erzählt Rössler. Die Entwurfsplanung sei fertig, derzeit werde an der Genehmigung gearbeitet. Rund 160 Wohnungen sollen an diesem bestehenden Standort entstehen, zwei Drittel davon gefördert. „Für diese Wohnungen werden wir uns einen Partner suchen, das restliche Drittel vermieten wir selbst“, sagt Rössler. Nach Fertigstellung der Pilotprojekte wäre die weitere Ausrollung im europaweiten Portfolio geplant.
Herausforderung Statik
Ganz so leicht ist die Überbauung bestehender Supermärkte und Fachmarktzentren allerdings nicht. „Gerade nachträgliche Überbauungen sind oft schwierig und sehr aufwendig“, heißt es dazu bei Lidl. Beispielsweise gebe es in den Raumordnungsgesetzen (außer im Bundesland Salzburg) keine Anreize für eine Überbauung. Eine große Herausforderung ist in diesem Zusammenhang meist die Statik. Um Geschoße aufsetzen zu können, ist bei Bestandsobjekten eine statische Ertüchtigung erforderlich – sei es im Markt oder auf dem Parkplatz. Diese ist zwar technisch, nicht aber wirtschaftlich machbar, heißt es bei Lidl. Vielfach entscheiden Handelsketten daher, die alte Filiale abzureißen und an ihrer Stelle eine neue mit Überbauung zu errichten. Eine andere Möglichkeit ist die Überplattung des Bestandsobjektes, auf der dann Wohnungen, Büros und Ähnliches errichtet werden. Gar keine Verbindung zwischen dem Fachmarkt und dem Wohngebäude gibt es bei dem Konzept der Immofinanz. „Wir schieben gleichsam einen eigenen Gebäudeteil über den Bestand“, beschreibt Rössler. Damit sei nicht nur das Problem der Statik gelöst, es könnte dadurch auch die Schließung der Shops vermieden werden.
Doch es gibt noch andere Schwierigkeiten, etwa rechtlicher Natur. Gehört der Grund, auf dem der Supermarkt steht, der Handelskette, ist die Frage, ob das Wohnbauprojekt beispielsweise im Baurecht errichtet wird. Diesen Weg haben 2015 das Auhofcenter sowie der gemeinnützige Bauträger WBV-GPA eingeschlagen: Letzterer hat im Zuge der Erweiterung des bestehenden Shoppingcenters auf dessen Dach 71 leistbare Wohnungen errichtet. Und auch Lidl setzt fallweise auf dieses Modell. Eine andere Variante ist der Verkauf des Grunds an den Bauträger und die Rückmietung des Standortes. Daneben bringt die Kombination der Nutzungsarten „Wohnen“ und „Handel“ noch andere Herausforderungen, nämlich jene, die gewünschte hohe Lebensqualität der verbundenen Wohnungen sicherzustellen – man denke nur an Kundenfrequenz, Lärmemissionen und Ähnliches.
