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„40 bis 70 Quadratmeter sind am besten“© Keyone

Ferienimmobilien

„40 bis 70 Quadratmeter sind am besten“

Welche Ferienimmobilien sich am besten vermieten lassen und welche Auslastung realistisch ist, erklärt Start-up-Gründer Moritz Schröcksnadel von Keyone.

Von Claudia Jörg-Brosche, Jan Marot, Michaela Schellner und Robert Wiedersich

25.06.2024
Exklusiv für GEWINN-Abonnenten

Das Innsbrucker Start-up Key­one hat sich auf die Vermarktung und Vermietung von Ferienimmobilien spezialisiert. Den Service bietet man auch privaten Eigentümern mit nur einer Immobilie an. Mittlerweile managt Keyone über 1.000 Ferienunterkünfte in Österreich und Deutschland. Bisher wurden mehr als 500.000 Nächtigungen für rund 150.000 Gäste aus über 100 Ländern abgewickelt. Gründer Moritz Schröcksnadel, Enkel des früheren ÖSV-Präsidenten Peter Schröcksnadel, verrät, welche Objekte und Destinationen sich zur Kapitalanlage besonders gut eignen und welche Auslastung ­realistisch ist. 

GEWINN: Sie bieten Privatpersonen eine Komplettlösung zur Vermarktung und Vermietung von Ferien­immobilien auf über 40 Buchungsplattformen wie Booking.com an. Wie sieht diese aus?

Moritz Schröcksnadel: Grundsätzlich bieten wir touristische Services und Lösungen für jede Größenordnung von Zweitwohnungen, Privatzimmern und dergleichen an. Man muss also kein bestimmtes Immobilienkontingent haben und kann auch als Einzelanbieter mit uns zusammenarbeiten. Hier stellen wir die zwei Modelle Basic und Premium zur Verfügung. Premium inkludiert eigentlich alles, was man braucht, wenn man seine Ferienimmobilie vermieten will. Neben der Vermarktung kümmern wir uns um den Check-in, die Schlüsselübergabe, die Gästekommunikation, das Inkasso und die Rechnungsstellung, die Buchungsverwaltung und die Reinigung. Beim Basic-Modell übernimmt der Eigentümer Reinigung und Wäscheservice selbst und ist auch für die Koordination der Hausbesorgungsdienste verantwortlich. 

GEWINN: Was kosten diese Services?

Schröcksnadel: Für den Premium-Service fällt eine Provision von 19 Prozent vom Umsatz an und für den Basic-Service sind es zwölf Prozent. Wir ver­dienen also erst dann, wenn auch die Vermietung erfolgreich ist. Beide Verträge sind halbjährlich kündbar, passend zu den touristischen Saisonen. 

GEWINN: Welche Ausstattung erwarten Gäste von einer perfekten Ferienimmobilie?

Schröcksnadel: Wichtig sind unter anderem gute Betten, eine voll ausgestattete Küche und funktionale Räume. WLAN und Parkplatz sind Standardanforderungen. Wenn man im Luxussegment anbieten will, dann sind auch Wellnesseinrichtungen wie eine ­Sauna gefragt.

GEWINN: Und wie groß sollte die Wohnung idealerweise sein?

Schröcksnadel: Unserer Erfahrung nach sind Apartments im Bereich zwischen 40 und 70 Quadratmetern mit einer Belegung für vier bis sechs Personen am besten geeignet, wenn man eine hohe Auslastung und in der Folge eine gute Rendite erzielen möchte. ­Natürlich gibt es je nach Region Unterschiede – in St. Anton zum Beispiel funktionieren auch größere Einheiten für zehn bis zwölf Personen gut, aber in der Regel eignen sich Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments am besten. 

GEWINN: Welche Auslastung ist über zwölf Monate gesehen realistisch? Und welche Destinationen performen besonders gut?

Schröcksnadel: Eine realistische Auslastung liegt bei etwa 190 Tagen pro Jahr, wobei unsere Topobjekte sogar bis zu 290 Tage erreichen. Das ist aber meistens in Städten der Fall. Rein vom Renditegedanken würde ich aber trotzdem eher Feriendestinationen als Städte empfehlen, weil man da sehr hohe Auslastungs- und Preisspitzen hat. Der Preis, den man über die Neujahrswoche oder in der Faschingswoche in einer Skidestination erzielen kann, ist in Städten gar nicht möglich. Was die Destinationen betrifft, sind Regionen mit ganzjährigem Angebot wie beispielsweise Ehrwald in Tirol besonders beliebt und performen ­hervorragend.

GEWINN: Wie legen Sie die Preise für die Vermietung fest?

Schröcksnadel: Wir arbeiten mit Dynamic Pricing, das heißt, die Preise werden mithilfe von KI, basierend auf Angebot und Nachfrage angepasst und können bei hoher Nachfrage schon einmal 150 Prozent über dem Basispreis und bei niedriger Nachfrage um 50 Prozent darunter liegen. Zusammen mit den Eigentümern legen wir im Vorfeld aber einen Mindestpreis fest, um sicherzustellen, dass die ­Einnahmen optimal sind.

GEWINN: In Ihrem Premium-Paket ist die Reinigung inkludiert, die häufig das größte Ärgernis bei Privatvermietungen ist. Wie stellen Sie sicher, dass diese gut funktioniert?

Schröcksnadel: Auch hier setzen wir auf moderne Technologien zur Kommunikation und Verwaltung des Reinigungspersonals, das wir immer ­öfter selbst beschäftigen. Zusätzlich arbeiten wir mit Partner-Reinigungsfirmen zusammen, besonders in Regionen wie Saalbach-Hinterglemm, wo wir über 200 Objekte haben.

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