So viel kosten neue Büros

Der Wiener Büromarkt hat 2025 ein überraschend kräftiges Plus verzeichnet. Mit 237.000 neu vermieteten Quadratmetern waren Büros deutlich gefragter als von den meisten Maklern erwartet. In den Vorjahren lag die Vermietungsleistung weit unter 200.000 Quadratmetern, 2024 überhaupt nur bei 165.000 Quadratmetern. 

Nach Jahren der massiven Flächenreduktion durch Corona und Homeoffice gibt es wieder eine Gegenbewegung. „Manche Firmen haben ihre Bürofläche um 50 Prozent reduziert. Nun verlangen einige große internationale Konzerne teilweise wieder fünf Tage Präsenz. Die Regel bleiben aber ein bis zwei Tage Homeoffice pro Woche. Bei mehr Tagen steigt die Gefahr, dass die Mitarbeiter den Bezug zum Unternehmen und zur Unternehmenskultur verlieren“, sagt Ewald Stückler, der mit Tecno Office Consult Firmen bei der Auswahl und der Planung ihrer Büros berät. 

Auch wenn die Mitarbeiter wieder öfters im Büro sind, gibt es in modernen Räumlichkeiten weniger Schreibtische als früher: „Selbst wenn fünf Tage Anwesenheit verlangt werden, gibt es wegen Urlauben, Krankenständen und Dienstreisen meistens mehr freie Schreibtische als Mitarbeiter. Deshalb reduziert man die Zahl der persönlichen Arbeitsplätze“, so Stückler. Dafür nehmen andere Flächen nach wie vor zu. „Die Firmen brauchen jetzt viel mehr Räume für Videokonferenzen, Besprechungsflächen und Platz für den Austausch untereinander. Die Teeküche ist nicht mehr eine kleine Kammer, in der zwei Leute Platz haben, sondern ein großzügiger Sozialbereich“, beobachtet Barbara Linder, Büroexpertin bei Otto Immobilien. Laut Stückler würden sich Mieter seit Corona besonders „attraktive Außenflächen erwarten wie Gärten oder Terrassen. Ganz wichtig ist auch der Zugang zu Gastronomie und gesunder Ernährung. Fahrradräume, Duschen und Lademöglichkeiten für E-Bikes und E-Autos sind ebenfalls gefragt. Neben der öffentlichen Anbindung ist außerdem eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen weiterhin wichtig.“

Gute Lage erleichtert Rückkehr aus Homeoffice 

Um die Mitarbeiter zurück ins Büro zu holen, zieht es Unternehmen aus weniger guten Lagen verstärkt in die Toplagen. Der Trend zu großen Büroclustern, wo sich auch viele andere Firmen ansiedeln, hält an. Die höchsten Preise werden in Wien im ersten Bezirk und am Hauptbahnhof gezahlt. „Bei den teuersten Büros am Hauptbahnhof muss man 2026 schon mit Mieten jenseits der 25 Euro rechnen. Das hätte noch vor fünf Jahren niemand für möglich gehalten“, sagt Linder und ergänzt: „Der Hauptbahnhof trifft alle Anforderungen, die Büromieter momentan haben: moderne, nachhaltige Gebäude, eine gute Infrastruktur mit Restaurants und eine schnelle Erreichbarkeit. Die günstige Verkehrsanbindung ist ein starkes Argument und bringt für viele Mitarbeiter eine große Zeitersparnis.“ Viele Pendler sind schneller am Hauptbahnhof als in der Innenstadt, wo die Spitzenmieten derzeit an der 30-Euro-Marke kratzen.