Mietwohnung: wann die Ablöse illegal ist

Sebastian A. ist nach einer Wohnungsbesichtigung fassungslos: „Der scheidende Mieter will nicht nur eine überhöhte Ablöse für diverse Möbelstücke. Er will mich der Genossenschaft auch nur dann als Nachmieter vorschlagen, wenn ich ihm dafür etwas zahle“, erzählt er. Der Student ist nicht der Einzige, der bei der Wohnungssuche mit teils verbotenen Ablöseforderungen konfrontiert ist. In Zeiten, in denen das Angebot an günstigen Mietwohnungen mit unbefristeten Mietverträgen knapp ist, häufen sich diese. Das berichten vor allem gemeinnützige Bauträger wie Genossenschaften. Hier haben oft die Altmieter das Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen oder auszuwählen. 

Doch wann ist eine Ablöse erlaubt, wann verboten? „Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) und im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sind Ablösen ohne Gegenleistung oder gleichwertige Gegenleistung jedenfalls verboten. Das gilt sowohl für den Vormieter als auch für den Vermieter“, sagt Clemens Berger, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer. 

Auch kreative Lösungen, mit einer Ablöse das seit Sommer 2023 geltende Bestellerprinzip zu umgehen, sind verboten. Durch das Bestellerprinzip trägt der Vermieter in der Regel die Kosten für die Maklerprovision. Es ist für Vermieter nicht zulässig, sich die Provision in Form einer anderen Gebühr im Rahmen der Wohnungsvergabe zurückzuholen.

Ablöse für Möbel erlaubt

Hat der Vormieter jedoch auf eigene Kosten beispielsweise eine Küche oder Einbaumöbel angeschafft oder den vorhandenen Laminat- durch einen Parkettboden ersetzt, kann er sich diese Investitionen unter Umständen vom Nachmieter ablösen lassen. „Die wichtigste Voraussetzung ist, dass noch ein Gegenwert besteht. Für eine 20 Jahre alte Küche kann man kaum mehr etwas verlangen“, sagt Oliver Ruetz, Wohnrechtsexperte der Mietervereinigung. Darüber hinaus müssen die Gegenstände in der Wohnung bleiben und dort weiter von Nutzen sein. Das Problem bei der Bemessung der Möbelablöse: Es gibt keine fixen Regelungen oder Schlüssel, sondern nur Näherungswerte. „Bei einer Küche geht man von einer Abschreibungsdauer von 15, bei einem hochwertigen Boden von 20 Jahren aus“, sagt Ruetz. Ablöseforderungen über dem Zeitwert fallen ebenfalls unter verbotene Ablösen. Immer wieder beschäftigt daher auch die Höhe einer grundsätzlich zulässigen Ablöse Schlichtungsstellen und Gerichte, denn die Verjährungsfrist für unangemessene Zahlungen liegt bei zehn Jahren. 

Mit dem ausziehenden Mieter kann also eine legale Ablöse für Einbauküche oder Wohnzimmerverbau ausgehandelt werden, eine Verpflichtung dazu besteht aber nicht. „Natürlich kann der Vormieter dem Nachmieter die Einrichtung auch schenken. In diesem Fall sollte man aber alles schriftlich dokumentieren“, ergänzt Ruetz. Lehnt der Nachmieter ab, muss der Vormieter die Einrichtung aus der Wohnung entfernen. Andernfalls kann dies der Vermieter veranlassen, wobei die Kosten vom Vormieter zu tragen sind. „In den meisten Mietverträgen steht ja, dass die Wohnung vom Zustand her wieder so an den Vermieter übergeben werden muss wie bei der Anmietung“, sagt Berger. 

Vermieter sind im Übrigen ebenfalls nicht dazu verpflichtet, Küchen oder andere Investitionen abzulösen. Einzige Ausnahme: Sie müssen Mietern gemäß MRG-Vollanwendungsbereich und WGG Investitionen, die zu wesentlichen Verbesserungen geführt haben und noch nicht abgeschrieben sind, ersetzen. Zu diesen gehören beispielsweise die Errichtung oder die Umgestaltung von Wasser-, Licht- und Gasleitungen, einer Heizung oder einer Sanitäranlage in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung oder die komplette Erneuerung eines schadhaften Fußbodens.