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Mieterhöhungen ungültig?
Bisher unverdächtige ­Klauseln in Mietverträgen könnten ungültig sein und damit auch die sogenannte Wertsicherung.
© Ja_inter – GettyImages.com, Thomas Pajot - GettyImages.com; Bildbearbeitung GEWINN

Mieterhöhung

Mieterhöhungen ungültig?

Ein umstrittenes Urteil des Obersten Gerichtshofs sorgt für Verunsicherung bei Vermietern. Die übliche Anpassung der Miete an die Inflation könnte in Tausenden Verträgen ungültig sein. Im schlimmsten Fall würden dann hohe Rückzahlungen drohen.

Von Robert Wiedersich

01.09.2023

Der Nettomietzins von €[…] wird auf den vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“ Solche Wertsicherungsklauseln finden sich standardmäßig in Tausenden Mietverträgen. Sie garantieren, dass die Miete an die Inflation angepasst werden kann und nicht auf dem Wert zum Abschluss des Mietvertrags eingefroren bleibt. Wertsicherungsklauseln gelten prinzipiell als rechtlich zulässig. Ein Ausgleich der Geldentwertung für den Vermieter gerade bei lange laufenden, unbefristeten Verträgen ist üblich. Allerdings kommt es auf die genaue Formulierung der Klauseln an, wie sich nun herausstellt. Auch wenn sich jahrzehntelang niemand ­daran störte. 

Kleine Vermieter nicht betroffen

Die Arbeiterkammer stieß sich insbesondere am zweiten Satz der oben ­beschriebenen Klausel und klagte. Was passiert, wenn der vereinbarte Verbraucherpreisindex nicht mehr verlautbart wird? Kann dann der Vermieter einseitig einen für den Mieter nachteiligen Index festlegen? Das wäre mit einiger Fantasie die maximal ­kundenfeindlichste Auslegung. 

Zur Überraschung vieler Vermieter sah aber auch der Oberste Gerichtshof (OGH) diese Gefahr. Die Klausel würde dem Konsumentenschutzgesetz (KSchG) widersprechen. Auch sei theoretisch eine Mieterhöhung in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss möglich, was ebenfalls dem KSchG  widersprechen würde.

Das KSchG gilt jedoch nur für Mietverträge zwischen Unternehmern und Endverbrauchern. „Private Vermieter sind vom KSchG ausgenommen“, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). Allerdings sieht die Rechtsprechung Privatpersonen (natürliche Personen) mit einem großen Wohnungsbestand ebenfalls als Unternehmer an. „Als Richtschnur, bis wann man noch ein privater Vermieter ist, gilt ein Bestand von fünf Wohnungen“, so Holzapfel. Während sich kleine Vermieter also entspannen können, sorgt das Urteil bei allen größeren und professionellen Vermietern für massive Verunsicherung. Wirkliche Klarheit werden erst weitere Gerichtsentscheidungen zu einzelnen Mietverträgen bringen, die infolge des OGH-Entscheids erwartet werden. Bei der Klage der Arbeiterkammer handelte es sich um eine Verbandsklage. Es klagte also kein unmittelbar betroffener Mieter, sondern es ging um die Bekämpfung strittiger Mietvertragsklauseln im Allgemeinen. Wann es die ersten individuellen Urteile geben wird, lässt sich schwer ­vorhersehen. 

Rückforderung der Erhöhungen der letzten 30 Jahre?

Die ersten Kläger scharren mit der Unterstützung von Prozessfinanzierern jedenfalls schon in den Startlöchern, um die ihrer Meinung nach rechtswidrige Wertsicherung anzufechten. Der Wiener Rechtsanwalt ­Oliver Peschel arbeitet derzeit an einer Sammelklage. Mieter, deren Mietvertrag die strittige Klausel enthält, können sich bei ihm melden. Er sieht gute Chancen, wie er auf seiner Website schreibt, „Folgendes zur erreichen: Festsetzung des Mietzinses auf den ursprünglichen Wert laut ­Mietvertrag rückwirkend und zu­künftig. Rückforderung der Differenz zum ursprünglichen Mietzins aller ­bisherigen Inflationsanpassungen der letzten 30 Jahre“.

Für Vermieter wäre das der Super-GAU. Sie müssten auf die Miete von vor 30 Jahren zurückkehren und zusätzlich noch die durch Mieterhöhungen zu viel erhaltene Miete zurückzahlen. Selbst Mieter, die bereits ausgezogen sind, sollen innerhalb der 30-jährigen Verjährungsfrist die zu viel bezahlte Miete zurückfordern können.

Andere Juristen sehen die Chancen auf Erfolg allerdings deutlich ­geringer. Martin Prunbauer, selbst Rechtsanwalt und Präsident des Haus- und Grundbesitzerbundes, widerspricht heftig: „Dass Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen ungültig sind und dreißig Jahre zurückgefordert werden können, ist keinesfalls gesichert. Es gibt viele Auslegungsmöglichkeiten, die zu völlig anderen Ergebnissen führen können. Es ist nicht gesagt, dass diese Rechtsanwaltskanzlei mit ihrer Auslegung durchdringen wird.“ Auch für ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Forderung überhaupt auf 30 Jahre rückwirkend geltend gemacht werden kann, wie im KSchG vorgesehen, oder nur auf drei Jahre, wie im Mietrechtsgesetz. 

Was können Vermieter tun?

Laut Holzapfel ist es derzeit schwierig, Vermietern Handlungsempfehlungen zu geben, solange es keine Klarstellung in einem individuellen Prozess gibt. Der auf Immobilien spezialisierte Rechtsanwalt Roland Weinrauch sieht das größte Risiko bei unbefristeten Verträgen und Verträgen mit langer Vertragsdauer. Das Problem: Solche bestehenden Verträge können nur ­einvernehmlich mit dem Mieter abgeändert oder ergänzt werden. Einfacher ist es bei Abschluss neuer Verträge oder bei der Verlängerung von befristeten Verträgen: „Man sollte den Ablauf von Befristungen zum Anlass einer Abänderung nehmen und nicht schlichtweg eine Vertragsverlängerung vereinbaren“, rät Weinrauch. 

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