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OGH-Urteile
Kündigungsverzicht für unleidlichen Mieter?
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Ein Mieter hielt der Ende 2023 gegen ihn eingebrachten gerichtlichen Aufkündigung wegen unleidlichen Verhaltens entgegen, sie sei verspätet. Die Vermieterin habe auf ihr Auflösungsrecht verzichtet, weil sie ihn seit ihren schriftlichen Ermahnungen 2020 nicht mehr mit einer möglichen Aufkündigung des Mietverhältnisses konfrontiert habe. Eine Nachbarin kündigte per Ende 2022 ihr Mietverhältnis und zog aus, weil der Mann nachts häufig laut Musik spielte, aus dem Fenster schimpfte, sie aus dem Fenster bespuckte und ihr mit dem Fahrrad den Weg abschnitt. Allein zwischen 18. 7. 2023 und 15. 6. 2024 war die Polizei sieben Mal wegen Ruhestörung durch den Beklagten eingeschritten. Ein schlüssiger Verzicht auf das Kündigungsrecht war zu verneinen, so der OGH (4 Ob 180/25m). Für eine solche Annahme gilt ein strenger Maßstab. Der Mieter müsste wissen oder aus dem Verhalten des Vermieters mit Recht ableiten können, dass dieser den vollen Sachverhalt, der die Auflösung rechtfertigt, kennt. Zudem gilt ein solcher Verzicht nicht für zukünftiges Verhalten. Die unterlassene Kündigung war also kein Freibrief für weitere Lärmbelästigung. Aufgrund der noch während des Verfahrens erfolgten Polizeieinsätze kann auch keine Rede von einer Besserung des Verhaltens sein.
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