Hält die Mieterhöhung?

Aufseiten der Vermieter herrscht seit Ende Juli große Erleichterung. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer wichtigen Entscheidung zur Wertsicherung vermieterfreundlich geurteilt. Die Wertsicherung im Mietvertrag ermöglicht Vermietern, die Miete regelmäßig um die angefallene Inflation zu erhöhen. Ob eine solche Erhöhung rechtens ist, hängt von der genauen Formulierung im Mietvertrag ab. Andernfalls könnten Mieter die Erhöhungen der Vergangenheit zurückfordern, die Miete würde auf den Wert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gesenkt, und obendrein wären zukünftige Erhöhungen ungültig. Im Extremfall hätten sich Hunderttausende Mieter die Mieterhöhungen der vergangenen 30 Jahre zurückholen können. Das hätte für Vermieter Kosten in Milliardenhöhe bedeutet.

Sind nun alle Mieterhöhungen aus der Vergangenheit gültig? 

Immobilienrechtsexperte Christoph Kothbauer dämpft die Euphorie der Vermieter: „Die seit mehr als zwei Jahren währende Rechtsunsicherheit ist noch nicht beseitigt. Es besteht aus Vermietersicht zwar Anlass zu Optimismus, aber das Blatt kann sich auch wieder wenden.“ Bei dem OGH-Urteil ging es um die Rechtmäßigkeit einer möglichen Mietanhebung in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss. Das wäre z. B. der Fall, wenn im Mietvertrag steht, dass die Miete immer mit Jänner um die Inflation des Vorjahres angepasst wird, der Vertrag aber erst im Dezember abgeschlossen wurde. Laut Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist eine solche Anhebung nicht erlaubt. Der zehnte Senat des OGH kam aber nun zu der Ansicht, dass dieser Paragraf des KSchG bei  Wohnungsmietverträgen nicht zur Anwendung kommt. 

Das war insofern überraschend, als ein anderer OGH-Senat in einer sogenannten Verbandsklage der Arbeiterkammer zum gegenteiligen Schluss gekommen war. Eine Verbandsklage ist ein Verfahren, mit dem Konsumentenschützer benachteiligende Klauseln in Verträgen überprüfen lassen. Im Individualverfahren – ein konkreter Mieter klagt einen konkreten Vermieter – kann es auch zu einem davon abweichenden Urteil kommen.„Jetzt muss abgewartet werden, ob sich auch andere Senate des OGH der Entscheidung anschließen werden und sich daher die Ansicht des zehnten Senats zur ständigen Rechtsprechung verfestigen kann“, so Kothbauer. Er rät Vermietern, bei neuen Verträgen eine Anhebung des Mietzinses innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss zur Sicherheit auszuschließen.