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Ferienwohnung, Baumhaus oder Luxuschalet
Die luxuriösen Kreischberg Pool Villas (Steiermark) sind das neue Highlight von Alps Resorts.
© Alps Resorts

Strategie: Urlaub für Selbstversorger

Ferienwohnung, Baumhaus oder Luxuschalet

Dass Urlaub für Selbstversorger speziell in Krisenzeiten gefragt ist, zeigt die Entwicklung des Ferienhausanbieters Alps Resorts zum größten Beherbergungsbetrieb Österreichs. Auch zwei andere heimische Familienbetriebe trotzen mit gezielter Expansion den Schwierigkeiten im Tourismus.

Von Claudia Jörg-Brosche

08.01.2023

Der Blick auf die Wintersaison ist im Tourismus durchwachsen: Die allgemeine Teuerung schlägt sich auch bei Liftpässen und Hotelraten nieder. Vor allem Preise in den Restaurants und auf den Skihütten haben merklich angezogen. Der Kostenschock macht bei den Konsumenten somit nicht gerade Lust auf Skiurlaub. Werden sich das die Gäste überhaupt noch leisten können? Zur wirtschaftlichen Unsicherheit kommen für die Hotelbetreiber weitere Hürden dazu: Die Energiekosten für ihre Häuser und Spas sind enorm, und qualifizierte Arbeitskräfte fehlen an allen Ecken und Enden. Unter diesen Vorzeichen boomt der Urlaub für Selbstversorger in Ferienhäusern oder Apartments, denn für den Betreiber ist er nicht so personalintensiv – und für den Urlauber schonen Selberkochen und eigene Getränke im Kühlschrank das Budget enorm. Gerade in dieser Sparte haben drei heimische Tourismusbetriebe ihre Hausaufgaben besonders emsig gemacht.

Alps Resorts auf Marktführer-Kurs

„Bis jetzt waren wir der Hidden Champion, nun treten wir aber aus dem Schatten heraus“, erklärt Thomas Payr, CMO von Alps Resorts, Österreichs führendem Anbieter von Urlaub in Ferienhaus, Chalet und Apartment und der ersten Adresse, wenn es um touristische Vermietung und Vermarktung von Ferienimmobilien geht. Das private Unternehmen der Familie Gerhard Brix (senior und junior) mit Zentralen in Tirol und der Steiermark setzt seit 2011 auf unabhängigen Urlaub für Selbstversorger, gepaart mit gezielten Serviceleistungen wie z. B. Frühstückskorb oder Privatkoch. Mittlerweile gibt es 35 Ferienresorts und insgesamt 7.000 Betten im alpinen Raum (Steiermark, Salzburg, Kärnten, Tirol und Bayern). Ein Konzept, das sich auch in Pandemiezeiten bewährt, wie Payr untermauert: „Wir sind auf dem besten Weg, Österreichs größter Beherberger zu werden und die Austria-Trend-Hotelgruppe mit ihren insgesamt 7.000 Gästebetten zu überholen.“

Das Angebot reicht von gemütlichen Ferienwohnungen bis hin zu überkompletten Luxuschalets mit eigenen Spas und Pools. Alps Resorts ist Betreiber der Resorts mit Schlüsselhoheit, die einzelnen Standorte sind im Besitz verschiedener Eigentümer (auch bekannt als Buy-to-let-Modell). Der gemanagte Umsatz wuchs von 160.000 Euro 2011 auf 17 Millionen Euro 2019 sowie 21 Millionen im Coronajahr 2020 und wird 2022 voraussichtlich die 30-Millionen-Euro-Grenze knacken (mit 650.000 Nächtigungen). In den stilleren Zeiten des Lockdowns wurden die Expansionspläne vorangetrieben.

Im Sommer 2022 eröffnete das Glamping Village in Kötschach-Mauthen in Kärnten – als erste Anlage Österreichs mit ausschließlich Luxuszelten sowie ganzjährig bewohnbaren Mobilheimen und Baumhäusern. Im Dezember folgten acht weitere Ferienanlagen in Saalbach, Reith bei Kitzbühel, St. Martin im Salzburger Lammertal, Montafon in Vorarlberg, Schladming, Mariapfarr im Lungau, Planneralm und Kreischberg. Beim Ferienpark Kreischberg kehrt Alps Resorts an seine Ursprünge zurück und wertet den Standort mit zusätzlichen 19 luxuriösen Poolvillen samt privaten Spas, Saunas und/oder beheizbaren Außenpools auf.

2023 eröffnen weitere Ferienanlagen am Wörthersee, im Zillertal, in Rauris, in Oberndorf bei Kitzbühel und auf der Turracher Höhe. „Bis nächsten Sommer ergänzen wir weitere 120 bis 150 Wohneinheiten mit 500 bis 700 Betten. Dann haben wir das stille Match gewonnen und die Austria Trend Hotels endgültig überholt“, freut sich Thomas Payr. Er nennt eine Gesamtinvestitionssumme von 150 Millionen Euro für 2023.

Foto von dem Alpenparks Hotel & Apartments Taxacher in Kirchberg in Tirol
Beim Alpenparks Hotel & Apartments Taxacher in Kirchberg in Tirol mischt Spitzenkoch Simon Taxacher mit, Verkaufsstart für das Buy-to-let-Projekt ist Jänner 2023.© Alpenparks Hotels Residences

Neues Geschäftsfeld Workation

Ein Kernthema der Erweiterungen ist Luxus: Umgesetzt in bevorzugten Lagen mit privaten Pools, Spas und edelster Ausstattung bringe dies „deutlich höhere Umsätze“. Im Lauf des Jahres 2023 beginnt der Bau des Hoteldorfs am Kitzbüheler Horn mit Suiten und Chalets in traumhafter Panoramalage. Rund 40 Millionen Euro werden allein dafür eingesetzt.

Ein wachsender Markt sind auch Digitalnomaden, die im Ferienhaus Urlaub mit Arbeit verknüpfen. „Das Thema Workation bringt eine Verlängerung der Aufenthaltsdauer und wird von uns sehr forciert“, erklärt Payr. Auch an Glamping wird weiterhin festgehalten – auch wenn das Produkt hohen Erklärungsbedarf hat. Thomas Payr: „Hier leisten wir in Österreich Missionarsarbeit, um Glamping als Ganzjahresthema zu etablieren.“

Wichtigster Strategieansatz ist eine breite Streuung in allen Belangen.„Bei uns gibt es nicht nur Luxus in touristischen A-Lagen wie Kitzbühel, sondern eine gesunde Mischung mit preiswerten B- und C-Destinationen, wie z. B. das Erzberg Alpin Resort in der Steiermark, das aus einer Knappensiedlung entstand.“ Eines ist aber stets gleich: das Bestreben, die lokale Wertschöpfung zu stärken. „Wir verzichten vielerorts bewusst auf resorteigene Restaurants. Die Leute sollen raus in die Region“, so Payr.

Alle Resorts haben zudem ganzjährig geöffnet. „Das schulden wir unseren Mitarbeitern.“ Apropos: Dank starkem Employer Branding stammen 100 Prozent dieser aus den jeweiligen Regionen. Die Arbeitszeitmodelle sind extrem flexibel; Mitarbeiter bekommen kostenlose Öffitickets, werden in der eigenen Performance Academy weitergebildet und dürfen in neuen Resorts samt Familie und Freunden gratis eine Woche Probeurlaub machen.

Neben dem alpinen Raum konzentriert sich Alps Resorts zukünftig auch auf Standorte im Waldviertel, im steirischen Schilcher-Weinland, im Schwarzwald, in Südtirol sowie an der Adria. Das erste maritime Resort ist aktuell im Raum Umag (Kroatien) in Evaluierung (als Joint Venture mit dem Grazer Immobilienberater C&P). Auch für das Problem der Betriebsübernahmen bzw. der Nachfolge in der Hotellerie (die ÖHV sagt für 2023 eine Pleitewelle voraus) bringt sich Alps Resorts in Stellung. „Wir bieten uns als Betreiber an: So bleibt die Immobilie im Besitz der Hoteliersfamilie, diese muss sich aber nicht um die operativen Geschäfte kümmern.“

Für die gewaltigen Zukunftspläne werden Partnerschaften forciert: Zum Hauptpartner, dem steirischen Bauträger Almdorfbau, gesellen sich Riedergarten Immobilien (Klagenfurt), das Tiroler Autohaus Unterberger, CGO Wohnbau aus Kufstein, Raiffeisen und andere.

Alpenparks: Alles aus einer Hand

Die Alpenparks Tourism Company GmbH mit Sitz in Zell am See wurde 2001 von Andreas Frandl und Stefan Rohrmoser gegründet und spezialisierte sich in den ersten Jahren auf die Entwicklung und Errichtung von Ferienparks und Apartmentanlagen, gab den operativen Betrieb aber weiter, etwa an Landal Greenparks. Mit der 2008 gegründeten Sparte Alpenparks Hotels & Residences wurde das Unternehmen selbst zum Betreiber. Dank dem zusätzlichen Alpenparks Tourism Real Estate & Project Development (für Projektentwicklung, Bauträgertätigkeiten, Immobilienan- und -verkauf ) sowie Tourism Strategy & Business Development (Finanzierungs-, Vermögens-, Steuer- und Rechtsberatung) kommt nun alles aus einer Hand.

Im Portfolio befinden sich aktuell zwölf Ferienimmobilien (Hotels, Apartments und ein Chaletdorf) in den österreichischen Alpen mit insgesamt 2.300 Gästebetten. Bisher wurden rund 190 Millionen Euro investiert, zum größten Teil als Buy-to-let-Modelle umgesetzt. Für ein gesundes Wachstum wird maximal ein Resort pro Jahr realisiert.

Nächstes Projekt ist das Alpenparks Hotel & Apartments Taxacher in Kirchberg in Tirol mit 37 Wohneinheiten (27 bis 100 Quadratmeter), Wellness, Pool, zwei Restaurants und Bars und Sportshop. Das Resort entsteht aus dem bestehenden Hotel Rosengarten von Spitzenkoch Simon Taxacher samt Zubau. Baustart ist Sommer 2023, Eröffnung Weihnachten 2024. Taxacher ist 50-prozentiger Partner bei diesem Buy-to-let-Modell und bringt sich mit einem kulinarischen Hauben-Konzept ein. Der Verkauf beginnt im Jänner 2023 (ab 10.000 bis 13.000 Euro netto pro Quadratmeter).

Flexibel urlauben in Harry’s Home Hotels

In der seit der Pandemie zum Problemkind gewordenen Stadthotellerie mischt die Hoteliersfamilie Ultsch aus Innsbruck mit ihren Harry’s Home Hotels & Apartments tapfer mit. Gründer Harald („Harry“) Ultsch setzt auf zwei innovative Prinzipien: größtmögliche Individualisierung des Aufenthalts und Standorte auch in unbedeutenden Städten (B- und C-Destinationen) sowie zunehmend im D-A-CH-Raum.

Nach dem Motto „Create your stay“ kann der Gast aus verschiedenen Modulen frei wählen. „Wir setzen auf Individualisierung je nach Reisezweck – ob longstay, privat, beruflich, als Sport-, Berg-, Bike-, Motorrad- oder Familientrip. Ob mit oder ohne Küche, Balkon, Frühstück, Reinigung oder andere Serviceleistungen. Wir bieten das richtige Angebot für den richtigen Reisezweck zur richtigen Zeit“, erklärt Ultsch. Zur Wahl stehen fünf Kategorien von Hotelzimmern (mit 23 Quadratmetern) bis zu Drei-Zimmer-Apartments mit Küche und 65 Quadratmetern Fläche. Am Servicepoint gibt es Zusatzleistungen wie Getränke, Snacks, Waschmaschine, Trockner, Bügelstation etc. Mitunter verwöhnt auch ein Spa. Je länger der Gast bleibt, desto günstiger wird der Preis.

Erstes Haus war ab 2012 Wien Millennium Tower. „Mittlerweile sind wir mit zehn Hotels in allen österreichischen Hauptstädten bis auf das Burgenland vertreten, in Vorarlberg in Dornbirn statt in Bregenz, weiters in Zürich-Wallisellen, Bern und München. Alle nach dem gleichen Konzept. Zuletzt gingen wir in interessante kleinstädtische Destinationen Österreichs“, so Ultsch.

„Interessant“ sind für ihn Steyr, Bischofshofen oder Telfs. Ausschlaggebend sind die einfache Erreichbarkeit per Bahn und die Nähe zum Bahnhof sowie Reisegründe für Business- und Leisure-Gäste. Telfs in Tirol etwa hat große Industriebetriebe (z. B. Thöni, Liebherr usw.) sowie Berge und Topskigebiete in naher Umgebung. Steyr punktet zusätzlich mit einer entzückenden Altstadt. 2023 wird die Präsenz im D-A-CH-Raum um Zürich-Limmattal und Berlin erweitert. In Bau befindet sich Lienz in Osttirol (Eröffnung 2024 als erster Teil eines Shoppingquartiers und mit Beteiligung der SES), in Planung Wörgl und Passau. Im Sinne von „Mixed-Use-Gebäuden“ sollen sich künftig unter einem Dach Hotel, Shops, Gastronomie, Ärzte, Friseure und andere Dienstleister vereinen.

Familie Ultsch – Vater Harald gemeinsam mit seinen drei Kindern Valentina, Florian und Fabian – ist Betreiber aller Harry’s-Home-Standorte und Besitzer der beiden Häuser in Linz und Telfs. Der Rest ist von unterschiedlichen Eigentümern gepachtet. Als einer der ersten Hoteliers versuchte es Ultsch vor sieben Jahren mit Crowdinvesting: „Hier war Corona nicht gerade förderlich, bis dato kamen knapp zwei Millionen Euro zusammen.“ Trotz des schwierigen Umfelds budgetiert der Hotelier für 2023 einen Umsatz von etwa 34 Millionen Euro. „Unsere ganzjährige Auslastung liegt bei 75 Prozent. Mit der Weiterentwicklung sind wir gut vorangekommen und stehen auf eigenen Beinen ohne große Fremdhilfe. Da muss man zufrieden sein.“

Foto von einem Zimmer in Harry’s Home Hotels & Apartments
Die Designlinien der Harry’s Home Hotels & Apartments werden zugunsten gemütlicher Wohnzimmeratmosphäre laufend verbessert – hier der Standort Bern.© Harry's Home/Daniel Zangerl

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