Der Mythos vom „Reichwerden mit Immobilien auf Pump“

Wer sich über Investments in Immobilien im Internet informiert, trifft dort häufig auf marktschreierische Ansagen bzw. Ratschläge wie etwa „Setze so wenig Eigenkapital wie möglich ein“ oder „Mit dem Hebel-Effekt werden Immobilien-Investoren richtig reich!“. Diese Aussagen haben alle eines gemein: Der Einsatz von Fremdkapital zur Finanzierung von Immobilieninvestments (engl. Leverage) wird dabei beängstigend unkritisch dargestellt. Das glauben wir vor allem deswegen, weil wissenschaftliche oder anderweitig objektive, harte Belege und Zahlen für eine auch nur einigermaßen verlässlich vorteilhafte Wirkung des Kredithebeleffekts in der Immobilienfinanzierung ganz einfach nicht existieren.

Das ist das Ergebnis unserer Auswertung der Fachliteratur von Autoren ohne Interessenkonflikt zur Wirkung von Leveraging bei Immobilieninvestitionen. Dabei geht es sowohl um gewerbliche Profi-Investoren als auch um Investitionen durch Privathaushalte, Kleinvermieter und Selbstnutzer. In Summe geht aus der Fachliteratur recht klar hervor, dass ein hoher Fremdkapitalanteil bei gewerblichen und privaten Immobilieninvestitionen statistisch keinen finanziellen Vorteil hat oder sogar renditeschädlich ist, also entweder die absolute Eigenkapitalrendite oder zumindest die risikogewichtete Eigenkapitalrendite verschlechtert. Das Risiko von Immobilieninvestments erhöht sich durch Leverage ohnehin immer.

Leverage-Effekt reduziert Rendite

Für Eigenheimbesitzer in Deutschland wirkte der Einsatz von Fremdkapital (Leverage) in den 54 Jahren seit 1970 in den meisten langfristigen Zeitfenstern renditemindernd. Ähnliche Ergebnisse wurden auch in anderen Ländern wie Australien, Großbritannien, den USA und den Niederlanden festgestellt. Historisch führte die Kombination aus Mieten und passiver Buy-and-Hold-Kapitalmarktanlage in Deutschland in der Mehrzahl der Fälle zu einem höheren Endvermögen. Und der finanzielle Nachteil von Kauf gegenüber Miete in Kombination mit Kapitalmarktanlage war tendenziell umso größer, je mehr Fremdkapital der Käufer bei seiner Eigenheimfinanzierung einsetzte.

Die uns bekannten wissenschaftlichen Studien zum Renditeeffekt von Leverage bei Unternehmen allgemein – nicht speziell bei Immobilienunternehmen – deuten ebenfalls auf eine statistisch negative Auswirkung von Verschuldung auf die Aktionärsrendite oder die betriebswirtschaftliche Rendite des Unternehmens hin.

Deshalb ist der Mythos so weit verbreitet

Wenn es also keine harten Belege dafür gibt, dass Leverage einen einigermaßen verlässlich positiven Effekt auf die Eigenkapitalrenditen von Immobilieninvestoren und Unternehmen außerhalb des Immosektors hat, warum sind Makler, Immo-Finfluencer, Immo-Coaches und die vielen Autoren von „Reich-werden-mit-Immobilien-Büchern“ dann in der Mehrzahl glühende Verfechter des Kredithebels?