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Altbau: Miete steigt nicht automatisch © Dariusz Jarzabek Fotografia - GettyImages.com

Richtwert

Altbau: Miete steigt nicht automatisch

Mit Mai dürfen auch die bestehenden Mietverträge im Altbau angehoben werden. Das muss der Vermieter aber recht­zeitig schriftlich bekanntgeben.

Von Robert Wiedersich

26.04.2022

Bis zuletzt waren Vermieter ­unsicher, ob die Erhöhung nicht doch noch ein weiteres Mal verschoben wird. Im Vorjahr hatte die Corona-Krise die Politik zu einer Verschiebung motiviert, nun sahen viele die hohe Inflation als guten Grund, die Altbaumieten weiter auf dem Niveau von 2019 zu belassen. Aus Vermietersicht wäre das wenig nachvollziehbar gewesen. Schließlich sind die Mieten in Altbauten ohnehin schon gesetzlich beschränkt, während im Neubau – vereinfacht: alle nach 1945 errichteten Gebäude – Mieterhöhungen auch während der Corona-Pandemie problemlos möglich waren.

Bis wann die Erhöhung zugestellt werden muss

Die Erhöhung  um rund sechs Prozent zum 1. April hatte zuerst aber nur Auswirkungen auf den Abschluss neuer Verträge. Diese durften gleich mit den neuen Richtwerten abgeschlossen werden. Wer schon länger in einer Altbauwohnung wohnt, muss frühestens ab dem 5. Mai eine höhere Miete zahlen. Das liegt daran, dass der Vermieter dem Mieter die Erhöhung zuerst schriftlich bekanntgeben muss. Einfach eine höhere Miete vorschreiben ist rechtlich nicht gültig. Voraussetzung ist ein Erhöhungsbegehren. Und dieses durfte erst ab 1. April abgeschickt werden. Vermieter, die bereits im März abgeschickt haben, können vom Mieter ignoriert werden. Das Schreiben ist rechtlich unwirksam, und der Vermieter muss die Erhöhung erneut aussenden.

Für Vermieter, die sich ob der Unsicherheiten rund um die Erhöhung mit dem Schreiben zu lange Zeit gelassen haben, heißt es: bitte warten. Das Schreiben musste bis spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin  beim Mieter einlangen, um schon im Mai die höhere Miete verrechnen zu dürfen. Das wäre bei Zinstermin 5. Mai der 21. April 2022 gewesen. Langt das Schreiben danach ein, gilt die Erhöhung erst ab Juni.

Die Erhöhung der Richtwerte darf freilich nur weitergegeben werden, wenn in den Mietvertrag eine sogenannte Wertsicherungsklausel aufgenommen wurde.

Kategoriemieten steigen ebenfalls

Die neuen Richtwerte gelten für be­fristete wie unbefristete Mietverträge in Altbauten, die ab März 1994 abgeschlossen wurden. Jedes Bundesland hat einen unterschiedlich hohen Richtwert, wobei vor allem der besonders niedrige Wiener Richtwert für Vermieter nicht nachvollziehbar ist.

Bundesweit einheitlich sind hingegen die Kategoriemieten. Sie gelten vor allem in Verträgen, die zwischen 1982 und 1994 abgeschlossen wurden. Im Vorjahr wäre auch eine Erhöhung der Katgeoriemieten angestanden. Diese wurde ebenfalls auf heuer verschoben. Bestehende Verträge können mit 5. Mai angehoben werden.

Die Kategoriemieten werden immer dann erhöht, wenn die Inflation seit der letzten Erhöhung um fünf Prozent gestiegen ist. Steigen die Kategoriemieten, steigen auch die Mieten für jene Altbauwohnungen, deren Mietvertrag noch älter ist. Diese werden in der Regel zu einem wertbeständigen Mietzins vermietet, dessen Höhe üblicherweise zwei Drittel des Kategoriemietzinses entspricht.

Nächste Erhöhung schon 2023

Regulär werden die Richtwertmieten alle zwei Jahre an die Inflation angepasst. Nachdem der ursprüngliche Termin 2021 gewesen wäre, steht die nächste Erhöhung schon am 1. April 2023 an. Bleibt die Inflation hoch, ist im nächsten Frühjahr die Diskussion um eine Verschiebung auf 2024 wohl vorprogrammiert.

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