Als Immobilien noch billig waren

Im Vergleich zu heute klingen die damaligen Preise allerdings weniger nach Immobilien-Boom als nach Schnäppchen. „Das erste große Zinshaus, das ich 1989 vermittelt habe, war der Adlerhof im siebenten Bezirk in Wien. Die Rendite aus den Mieteinnahmen lag bei 6,5 Prozent. Der Quadratmeterpreis betrug umgerechnet 321 Euro. Das war damals schon ein anspruchsvoller Preis. Man hat auch Häuser um 150 Euro pro Quadrat­meter bekommen“, blickt Otto zurück. Zum Vergleich: In einer Toplage wie dem siebenten Bezirk muss man heute mit Quadratmeterpreisen bei Zinshäusern von über 5.000 Euro rechnen. Statt sechs Prozent Rendite gibt es nur noch zwischen ein und zwei Prozent.

Unterbewertete Immobilien

Doch zurück in die Jahre nach der Ostöffnung. Mit der Weltausstellungs­euphorie war es bald wieder vorbei. 1991 entschieden sich die Bürger in ­einer Volksbefragung gegen die Expo. Auf dem geplanten Ausstellungsgelände an der Donau wuchs später die Wiener Skyline empor. „Ab 1992 bis 2005 bewegten sich die Immobilienpreise seitwärts. Ab 2006 beginnt dann die Zeit der starken Preisanstiege, die bis heute anhält“, so Feilmayr.

Der heimische Wohnungsmarkt stagnierte von Mitte der 1990er-Jahre bis 2005. Das niedrige Niveau begünstigte die rasanten Preisanstiege nach der Finanzkrise 2008

Diese Entwicklung zeigt sich auch im Fundamentalpreisindikator der ­Nationalbank. Dabei wird versucht, ­einen „fairen“ Preis für Wohnimmobilien zu berechnen, der die Über- und Untertreibungen des Marktes ausklammert. In die Berechnung fließen Daten wie Einkommen, Kreditbelas­tung oder Mietniveau ein. Ab Mitte der 1990er-Jahre waren demnach Wohnungen in Österreich unterbewertet. Während in Ländern wie Spanien oder Irland der Wohnungsmarkt boomte, war davon hierzulande auch noch Anfang der 2000er-Jahre wenig zu spüren. Dementsprechend wenig neue Wohnungen wurden gebaut. Selbst als die Preise ab 2006 wieder stärker stiegen, blieben heimische Wohnimmobilien unterbewertet, weil die Ausgangsbasis im internationalen Vergleich niedrig war.
Wien rückte als Erstes in den ­Fokus nationaler und ausländischer Anleger. Ab 2011 – dem Höhepunkt der Euro-Krise – dreht der Markt von ­Unter- in Richtung Überbewertung. Österreich als Gesamtmarkt hinkt etwas hinterher und gilt seit 2015 nicht mehr als unterbewertet.

Der Fundamentalpreis der Nationalbank versucht, den „fairen“ Preis von Immobilien zu berechnen. Lange Zeit waren diese unterbewertet (alles unter null), nun zeigt der Indikator eine immer stärkere Überbewertung

Corona als Preisturbo

Bisher erweist sich der Wohnimmobilien-Boom seit rund 15 Jahren als unverwüstlich. Krisen beschleunigen die Preisanstiege sogar noch. So führte die Corona-Krise seit 2020 zu den stärksten Anstiegen seit Beginn der Aufzeichnungen. Ende 2021 erreichte der österreichweite Preisanstieg mit 12,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr einen Höhepunkt.
Ob der Ukraine-Krieg erneut zu einer Flucht in Immobilien führen wird, ist ungewiss. Dies hängt auch ­davon ab, ob und wie stark die Zinsen steigen. Falls Millionen Flüchtlinge nicht mehr in ihre Heimat zurück­kehren können, hätte dies auf jeden Fall Auswirkungen auf den heimischen Wohnungsmarkt. Seit 2021 wird in Österreich mehr gebaut, als die ­Bevölkerung an Wohnraum benötigt. Gerade bei Mietwohnungen droht in manchen Gebieten ein Überangebot. Die größte Flüchtlingsbewegung seit dem Zweiten Weltkrieg könnte die ­Bevölkerungsprognosen und den ­Bedarf an Wohnungen aber kräftig durcheinanderwirbeln.