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Als Immobilien noch billig waren
Blick auf die Türme der Donau City heute: Auf dem Areal hätte die Weltausstellung statt­finden sollen. Die Pläne sorgten Ende der 1980er-Jahre für einen Immobilienpreisschub
© PID/MA18/Christian Fürthner

40 Jahre GEWINN

Als Immobilien noch billig waren

Als man Zinshäuser noch um 150 Euro pro Quadratmeter mit WC am Gang bekam: über den Immobilienmarkt vor 40 Jahren und unter­bewertete Wohnungen.

Von Robert Wiedersich

30.03.2022

Grau, bröckelnde Fassaden, viele unrenovierte Häuser“, so beschreibt Eugen Otto den Immobilienbestand seiner Heimatstadt Wien Anfang der 1980er-Jahre. Otto, der das elterliche Unternehmen Otto Immobilien zu einem der größten Player der Branche aufbaute, verfolgt den heimischen Immobilienmarkt seit vier Jahrzehnten.
Viele der prächtigen Zinshäuser, die das Bild heimischer Städte prägen, waren damals in einem herunter­gekommenen Zustand, Wohnungen ­ohne Bad und mit WC am Gang noch weitverbreitet. Den Eigentümern fehlte das Geld für Investitionen. „Die Erhaltung eines Zinshauses musste man sich leisten können. Das hat viel Geld gekostet, aber kaum Mieteinnahmen gebracht“, so Otto. „Viele Mieter zahlten noch den Friedenskronenzins, der sich am Jahr 1914 orientierte. Erst mit Einführung des Mietrechtsgesetzes 1982 startete eine Renovierungswelle.“

Goldgräberstimmung dank geplanter Weltausstellung 

Kurz darauf tauchten auch die ersten Immobilienanzeigen im GEWINN auf. Das Interesse an Wohnungen und Häusern, auch zur Geldanlage, wuchs. Bis zur ersten Boom-Phase sollte es freilich noch einige Jahre dauern. Der Immobilienpreisindex der Nationalbank reicht für Wien bis in das Jahr 1986 zurück. Für Gesamtösterreich sind die Daten erst ab 2000 verfügbar. „Ab 1986 gab es in Wien einen starken Anstieg bis 1992. Die Preise haben also schon vor dem Fall des Eisernen ­Vorhangs angezogen. Das ist auf die seit Mitte der 1980er-Jahre geplante Weltausstellung mit Budapest zurückzuführen“, meint Wolfgang Feilmayr, der als Professor der TU-Wien den Preisindex jahrzehntelang berechnet hat. „Die Expo Wien-Budapest hat ­sicher einen Schub gebracht. Es herrschte damals eine Goldgräberstimmung“, bestätigt auch Otto.

Donau City 1980
Die rasant wachsenden Wiener Stadtteile über der Donau waren Anfang der 1980er-Jahre mit Ausnahme der Uno-City noch wenig urban. Die Donauinsel wurde erst aufgeschüttet© APA/Votava/Imagno/picturedesk.com

Im Vergleich zu heute klingen die damaligen Preise allerdings weniger nach Immobilien-Boom als nach Schnäppchen. „Das erste große Zinshaus, das ich 1989 vermittelt habe, war der Adlerhof im siebenten Bezirk in Wien. Die Rendite aus den Mieteinnahmen lag bei 6,5 Prozent. Der Quadratmeterpreis betrug umgerechnet 321 Euro. Das war damals schon ein anspruchsvoller Preis. Man hat auch Häuser um 150 Euro pro Quadrat­meter bekommen“, blickt Otto zurück. Zum Vergleich: In einer Toplage wie dem siebenten Bezirk muss man heute mit Quadratmeterpreisen bei Zinshäusern von über 5.000 Euro rechnen. Statt sechs Prozent Rendite gibt es nur noch zwischen ein und zwei Prozent.

Unterbewertete Immobilien

Doch zurück in die Jahre nach der Ostöffnung. Mit der Weltausstellungs­euphorie war es bald wieder vorbei. 1991 entschieden sich die Bürger in ­einer Volksbefragung gegen die Expo. Auf dem geplanten Ausstellungsgelände an der Donau wuchs später die Wiener Skyline empor. „Ab 1992 bis 2005 bewegten sich die Immobilienpreise seitwärts. Ab 2006 beginnt dann die Zeit der starken Preisanstiege, die bis heute anhält“, so Feilmayr.

Der heimische Wohnungsmarkt stagnierte von Mitte der 1990er-Jahre bis 2005. Das niedrige Niveau begünstigte die rasanten Preisanstiege nach der Finanzkrise 2008

Diese Entwicklung zeigt sich auch im Fundamentalpreisindikator der ­Nationalbank. Dabei wird versucht, ­einen „fairen“ Preis für Wohnimmobilien zu berechnen, der die Über- und Untertreibungen des Marktes ausklammert. In die Berechnung fließen Daten wie Einkommen, Kreditbelas­tung oder Mietniveau ein. Ab Mitte der 1990er-Jahre waren demnach Wohnungen in Österreich unterbewertet. Während in Ländern wie Spanien oder Irland der Wohnungsmarkt boomte, war davon hierzulande auch noch Anfang der 2000er-Jahre wenig zu spüren. Dementsprechend wenig neue Wohnungen wurden gebaut. Selbst als die Preise ab 2006 wieder stärker stiegen, blieben heimische Wohnimmobilien unterbewertet, weil die Ausgangsbasis im internationalen Vergleich niedrig war.
Wien rückte als Erstes in den ­Fokus nationaler und ausländischer Anleger. Ab 2011 – dem Höhepunkt der Euro-Krise – dreht der Markt von ­Unter- in Richtung Überbewertung. Österreich als Gesamtmarkt hinkt etwas hinterher und gilt seit 2015 nicht mehr als unterbewertet.

Der Fundamentalpreis der Nationalbank versucht, den „fairen“ Preis von Immobilien zu berechnen. Lange Zeit waren diese unterbewertet (alles unter null), nun zeigt der Indikator eine immer stärkere Überbewertung

Corona als Preisturbo

Bisher erweist sich der Wohnimmobilien-Boom seit rund 15 Jahren als unverwüstlich. Krisen beschleunigen die Preisanstiege sogar noch. So führte die Corona-Krise seit 2020 zu den stärksten Anstiegen seit Beginn der Aufzeichnungen. Ende 2021 erreichte der österreichweite Preisanstieg mit 12,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr einen Höhepunkt.
Ob der Ukraine-Krieg erneut zu einer Flucht in Immobilien führen wird, ist ungewiss. Dies hängt auch ­davon ab, ob und wie stark die Zinsen steigen. Falls Millionen Flüchtlinge nicht mehr in ihre Heimat zurück­kehren können, hätte dies auf jeden Fall Auswirkungen auf den heimischen Wohnungsmarkt. Seit 2021 wird in Österreich mehr gebaut, als die ­Bevölkerung an Wohnraum benötigt. Gerade bei Mietwohnungen droht in manchen Gebieten ein Überangebot. Die größte Flüchtlingsbewegung seit dem Zweiten Weltkrieg könnte die ­Bevölkerungsprognosen und den ­Bedarf an Wohnungen aber kräftig durcheinanderwirbeln.

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