„Real wird Wohneigentum 2026 billiger“

Matthias Reith analysiert für Raiffeisen seit vielen Jahren den heimischen Immobilienmarkt. Im GEWINN-Interview spricht über die Prognose für Wohnungspreise und Mieten.

GEWINN: Bei den Wohnimmobilienpreisen erwarten Sie heuer einen Anstieg im Bereich von 2,5 Prozent nach einem Prozent im Vorjahr. Sind Preisanstiege unterhalb der Inflation die neue Realität am Immobilienmarkt?

Reith: Real wird Wohneigentum 2026 immer noch billiger. 2027 und 2028 erwarten wir abermals Anstiege in dieser Höhe. Unter der Annahme, dass die Inflation wieder sinkt, könnte Wohneigentum spätestens ab 2028 auch real wieder teurer werden. 

GEWINN: Aber keine Rückkehr zu den alten Boomzeiten?

Reith: Nein. Eine Neuauflage des Immobilienbooms mit zweistelligen Preisanstiegen wie zuletzt Anfang 2022 erwarten wir weder kurz-, mittel- noch langfristig, weil das Zinsumfeld eben ein dauerhaft anderes ist. Langfristig kann man sich wieder auf Preisanstiege auf oder leicht über der Inflation einstellen. 

GEWINN: Die Neubautätigkeit ist in den vergangenen Jahren massiv eingebrochen. Steuern wir österreichweit auf einen Wohnungsmangel zu?

Reith: Nein. Wenn man alle 116 Bezirke Österreichs in einen Topf wirft, gibt es keinen Wohnraummangel. Aber es gibt ein regionales Gefälle. Dort, wo der Wohnraum schon jetzt aufgrund zu geringer Bautätigkeit knapp ist, wird er noch knapper. Dazu zählen die Wiener Bezirke innerhalb des Gürtels, Salzburg oder Innsbruck. Bei den Mieten sehen wir die Auswirkungen dieser Knappheit schon, bei den Kaufpreisen noch nicht. Das dürfte aber nicht für immer so bleiben. 

GEWINN: Kaufpreise und Mieten haben sich in vielen Städten also entkoppelt? 

Reith: Ja, seit Mitte 2023 sind die Angebotsmieten stärker gestiegen als die Inflation. Der große Inflationsanstieg war aber 2021 und 2022. Und in dieser Phase sind die Mietanstiege klar unter der Inflation geblieben. Die Leistbarkeitskrise am Mietmarkt ist also eine gefühlte, aber keine tatsächliche, auch wenn diese Aussage nicht populär ist. Die wahren Preistreiber für die Haushalte sind die Energiepreise. 

GEWINN: Das Angebot an Mietwohnungen war 2021 auch noch sehr groß. Mittlerweile hat es sich mehr als halbiert. Müssen wir uns mittelfristig auf Mietanstiege oberhalb der Inflation einstellen? 

Reith: Wir haben in den nächsten Jahren in den Ballungszentren – und nur dort – ein zu knappes Angebot an Mietwohnungen. Die Bevölkerung wird in Österreich nur durch Zuzug aus dem Ausland wachsen. Das sind Menschen, die nicht sofort eine Eigentumswohnung kaufen, sondern auf Mietwohnungen angewiesen sind. Daher glaube ich, dass die Mieten in den Ballungszentren perspektivisch stärker steigen werden als die Inflation. Dazu kommt, dass auf absehbare Zeit weniger Mietwohnungen gebaut werden. Steigende Mieten sind also Ausdruck einer real existierenden Knappheit und nicht der Gier der Vermieter. Politische Eingriffe machen das Problem dabei nicht kleiner, sondern größer. 

GEWINN: Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse? 

Reith: Investoren überlegen sich zweimal, ob sie in Österreich investieren. Wer weitere Eingriffe fürchtet, vermietet tendenziell nicht mehr. Das befeuert Mietanstiege eher.