Immobilienindizes: Ein guter Gradmesser für Investments?

In diesem Beitrag geht es um die von uns allen häufig genutzten Hauspreisindizes. Wir beschreiben mehrere Konstruktionsmängel solcher Immobilienindizes und einige wichtige Interpretationsfehler, die viele Nutzer unwissentlich begehen. Manche dieser Fehler beruhen darauf, dass Nutzer irrtümlich annehmen, Hauspreisindizes funktionierten im Wesentlichen so wie Aktienindizes. Das ist jedoch nicht der Fall. Diese Konstruktionsmängel und Interpretationsfehler führen in Summe dazu, dass viele Privatanleger das finanzielle Risiko von selbst genutzten oder vermieteten Immobilien unter- und deren Renditen überschätzen.

Die fehlende Inflationsbereinigung

In der Regel werden nur nominale Immobilienindexzahlen verwendet. Doch die Betrachtung der nominalen Entwicklung hat eher wenig mit den korrekt verstandenen ökonomischen Fakten zu tun: In Deutschland bleibt etwa nach Abzug der durchschnittlichen Inflationsrate von 2,7 Prozent p. a. von 1970 bis 2025 eine kümmerliche Wertsteigerung für Wohnimmobilien von durchschnittlich 0,1 Prozent p. a. (siehe Grafik).

Anders formuliert: Ende 2025, nach 56 Jahren, war die typische deutsche Wohnimmobilie nur marginal mehr wert als Anfang 1970 – nämlich kumulativ um neun Prozent. Das hätte gerade eben die typischen Nebenkosten von Kauf und Verkauf ausgeglichen.