„Ich habe jeden Fehler gemacht, den man machen kann“

Tom Urbanek hat sich in den vergangenen 17 Jahren neben seiner Tätigkeit als Unternehmer ein Immobilienportfolio von über 100 Wohneinheiten aufgebaut. Unter der Marke Immo Mentor gibt der Buchautor sein Wissen auch an andere Anleger weiter. Auf der GEWINN-Messe wird er in zwei Vorträgen Einblicke in seine Strategien geben (siehe Programmtipps unten).

GEWINN: Wann haben Sie Ihre erste Wohnung als Anleger gekauft?

Urbanek: Ich war tatsächlich noch in der Schule. Die erste Wohnung habe ich im Jahr 2009 mit 18 Jahren gekauft. Das war eine 50 Quadratmeter große Altbauwohnung im 15. Bezirk in Wien. Ich habe diese Wohnung übrigens noch immer, genauso wie meine zweite. Die habe ich nicht einmal neun Monate später im siebten Bezirk gekauft. Wieder Altbau. 

GEWINN: Altbau wird wegen der Mietzinsbeschränkungen von den meisten privaten Anlegern gemieden. Waren Sie sich als 18-Jähriger des Risikos bewusst?

Urbanek: Es waren sogar meine ersten drei Wohnungen, die ich gekauft habe, im Altbau. Damals habe ich mich noch nicht sehr mit dem Mietrecht beschäftigt und nur auf den billigen Preis geschaut. Die erste Wohnung habe ich um 50.000 Euro gekauft. 

GEWINN: Rückblickend ein Schnäppchenpreis, oder? 

Urbanek: Ich lasse in meinen Vorträgen die Zuhörer gerne raten, wie viel die ersten zwei Wohnungen heute wert sind. Ich würde sie auf 600.000 Euro schätzen. Im siebten Bezirk kosten solche Wohnungen ja mittlerweile 7.000 Euro pro Quadratmeter. Trotzdem würde ich niemandem empfehlen, in einen Altbau zu investieren. Ausgenommen, man hat vor, die Wohnung selbst zu bewohnen und später von der steuerlichen Hauptwohnsitzbesitzbefreiung zu profitieren. 

GEWINN: Wie ging es nach den ersten Wohnungsinvestments weiter?

Urbanek: Ich glaube, ich habe speziell am Anfang meiner Investorenlaufbahn so ziemlich jeden Fehler gemacht, den man machen kann. Schon eineinhalb Jahre nach der ersten Wohnung habe ich mir geschworen, dass ich nie wieder in Immobilien investieren werde. 

GEWINN: Was ist schiefgelaufen?

Urbanek: Ich habe meine erste Wohnung mit viel Eigenleistung selbst saniert. Boden gelegt, ausgemalt, alles hübsch für die Vermietung hergerichtet. Und dann habe ich einen Mieter erwischt, der sich als Mietnomade herausgestellt hat. Er hat nur die ersten Monate die Miete gezahlt. Als ich ihn endlich aus der Wohnung draußen hatte, war diese völlig verwüstet. Türen waren eingetreten, Löcher in der Gipskartonwand, die Küche war total versifft. Es war also richtig grauslich. Insgesamt hat sich der Mietausfall auf 18 Monate belaufen. 

GEWINN: Welche Fehler sind Ihnen sonst noch am Anfang passiert?

Urbanek: Ich hatte wie gesagt noch wenig Ahnung von Mietrecht und Mietverträgen. Bei einer meiner ersten Wohnungen ist der befristete Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis übergegangen, weil ich nicht aufgepasst hatte. Der Mieter freut sich bis heute über die extrem günstige Miete. Aber das sind genau jene Learnings, die ich in meinen Mentorings und Vorträgen mitgeben möchte. Ich nenne es die Golden Nuggets. Solche Tipps sind nämlich wirklich Gold wert. Wäre die erwähnte Altbauwohnung befristet vermietet, wäre sie vermutlich in dieser Lage zweitausend Euro pro Quadratmeter mehr wert. Umgerechnet auf die Größe der Wohnung wären das 200.000 Euro mehr Vermögen, aber auch mehr an Sicherheiten, die ich bei der Bank für neue Finanzierungen nutzen könnte.