Manche Berufe können mehr tricksen

Kleine Steuerrückzahlungen über die Sonderausgaben kann im Prinzip jeder kriegen,  ob Angestellt oder nicht. Viel Steuer sparen können Sie beim Hausbau aber nur dann wirklich, wenn Sie einen Teil Ihres neuen Hauses auch beruflich nutzen. Einige Berufsgruppen tun sich da leichter als andere.
Lehrer, Richter, Politiker, Referenten, Schauspieler, aber auch Rechtsanwälte und Ärzte arbeiten üblicherweise nicht zuhause, sondern in der Schule, im Gerichtssaal, im Parlament, im Konzerthaus, im Theater, in der Kanzlei und in der Ordination. Sie brauchen daher auch kein Arbeitszimmer – so sieht es wenigstens die Finanz. Gutachter, Schriftsteller, Dichter, Maler, Komponisten, Bildhauer, Heimbuchhalter und Teleworker arbeiten hingegen typischerweise zuhause. Sie brauchen daher ein Arbeitszimmer.
Soweit die sture gesetzliche Ausgangslage, es geht aber auch anders. Wenn nämlich der angestellte Rechtsanwalt gleichzeitig selbstständig als Gutachter tätig oder der Arzt zugleich ein gefragter Vortragender ist, dann stehen den beiden selbstverständlich Arbeitszimmer zu. Und dann tun sich plötzlich diverse neue Möglichkeiten auf: bei Steuern, Sozialversicherungsbeiträgen und bei der Vorsteuer.

a) Oberste Regel:
das Haus muss immer im Privatvermögen sein

Oberste Regel beim Steuersparen mit dem Haus: das Haus muss immer im Privatvermögen stehen und darf niemals einer Firma gehören. Sonst drohen, bei einem späteren Verkauf oder auch nur beim Auflösen des Büros, teure Steuernachzahlungen. Grund: ein solides Haus in einer guten Gegend sollte im Laufe der Jahre natürlich an Wert gewinnen. Diese Wertsteigerungen bauen sich in der Firma als „stille Reserven“ auf. Sobald das Haus verkauft wird, werden diese stillen Reserven aktiviert und damit steuerpflichtig. Anders ausgedrückt: Die Steuern, die man sich zuerst erspart hat, fallen einem später auf den Kopf.
Wie lässt sich das verhindern? Ganz einfach, indem eine zweite Person auf den Plan tritt. Die kann der Ehepartner, der Lebensgefährte oder wer auch immer sein. Man muss demjenigen allerdings ein ziemlich großes Vertrauen entgegenbringen. Ist das der Fall, dann steht dem Steuersparen nichts mehr im Wege.
Das Grundprinzip ist relativ einfach: Ihr Partner baut das Haus und vermietet einen Teil als Büro an Sie. Dabei gibt es mehrere Spielarten – bis hin zum schon etwas  komplizierten Superädifikat, bei dem das Haus auf „fremdem Grund“ errichtet wird. Aber zunächst einmal zu den einfachen „Sparmodellen“.

b) Der Arbeitsplatz zuhause

Eine Fingerübung in Sachen Steuersparen, die beinahe schon jeder wenigstens einmal versucht haben wird, ist der eingangs erwähnte „Arbeitsplatz zuhause“. Wenn die Finanz mitmacht, was unter den geschilderten Voraussetzungen der Fall sein sollte, ist das eine tolle Sache. Frage nun: Was kann man sich damit ersparen? Steuerrechtlich geht es dabei um die so genannten „anteiligen Errichtungskosten“, die man „im Wege der jährlichen Abschreibung“ absetzen kann. Genauso wie man sich die „anteilige Umsatzsteuer“ rückerstatten lassen kann.

Zum besseren Verständnis ein Beispiel
Peter P. baut sich ein Haus, das ihn insgesamt 150.000 Euro plus 20 Prozent Umsatzsteuer (Ust = 30.000 Euro) kostet. Dazu nimmt er ein Darlehen von 100.000 Euro auf, für das jährlich 10.000 Euro an Zinsen anfallen.
Peter P. ist hauptberuflich Lehrer, nebenbei ist er gerichtlich beeideter Sachverständiger für das Kfz-Wesen. P. schreibt seine Gutachten in einem eigenen Zimmer seines Hauses, das sonst nicht privat genutzt wird. Das Arbeitszimmer ist 15, das Haus 100 Quadratmeter groß. Für das Arbeitszimmer hat er Büromöbel gekauft, deren jährliche Abschreibung 1.000 Euro beträgt.
Steuerlich kann er folgende Kosten geltend machen: 15 Prozent der Betriebskosten (15 von 100 Quadratmetern) plus die darauf entfallenden zehn Prozent USt als Vorsteuer. Dazu kommt die jährliche zweiprozentige Abschreibung der anteiligen (auf die 15 Prozent des  Arbeitszimmers umgelegten) Baukosten. Und wahrscheinlich der größte Vorteil, allerdings nur für selbstständige Unternehmer möglich: die Rückerstattung der (wieder anteiligen) 20-prozentigen USt auf die Baukosten. Mit der bereits erwähnten Abschreibung der Büromöbel (1.000 Euro) und den anteiligen Darlehenszinsen kann Peter P. seine steuerpflichtigen Einkünfte damit um rund 3.000 Euro drücken!

Vorsicht beim Hausverkauf!

Vorsicht wäre geboten, wenn Peter P.s Arbeitszimmer 20 Prozent oder mehr des Wohnhauses einnehmen würde. Sollte er sich eines Tages dazu entschließen, das Haus zu verkaufen, würde nämlich die Finanz schonungslos zuschlagen. In diesem Fall wäre der auf das Arbeitszimmer entfallende Veräußerungsgewinn (also 15 Prozent vom gesamten Veräußerungsgewinn) unabhängig von der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig!
Für die Einrichtung eines Arbeitszimmers sollte man sich jedenfalls am besten schon im Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses entscheiden. Entschließt man sich nämlich erst zwei Jahre später dazu, eines der Zimmer zum Arbeitszimmer umzuwidmen, hat man schon einen entscheidenden Steuervorteil verwirkt: die auf den Kaufpreis entfallende anteilige Umsatzsteuer wird in diesem Fall nicht mehr rückerstattet. Im geschilderten Beispiel wären damit  4.500 Euro verloren, weil nicht mehr abzugsfähig.
Was tun, wenn das Haus zu klein und kein eigenes Arbeitszimmer möglich ist?  Dann geht zwar nicht mehr besonders viel, aber ein wenig Steuer sparen lässt sich trotzdem. Schreibtisch, Aktenschrank und andere „typische Büromöbel“ kann man auf jeden Fall steuerlich geltend machen, leider nicht aber die anteiligen Betriebskosten (die gehen nur bei einem echten Arbeitszimmer).
Beim Arbeitszimmer noch wichtig zu beachten: Das Zimmer muss, wie es im Steuerjargon heißt, nicht nur der Erzielung von Einkünften dienen, sondern zudem „Mittelpunkt der Tätigkeit“ sein. Will beispielsweise ein Arzt seine Gutachten und Artikel für medizinische Fachzeitschriften lieber zuhause als in seiner Praxis verfassen und richtet er sich aus diesem Grund daheim ein eigenes Zimmer ein, wird er bei der Finanz auf taube Ohren stoßen. Grund: „Die Erstellung von Gutachten steht mit der Tätigkeit in der Praxis in engem Zusammenhang. Mittelpunkt der Kanzleitätigkeit ist aber gerade nicht das häusliche Arbeitszimmer, sondern die Praxis“, so das Urteil der Finanz zu solchen Steuerspar-Versuchen. Was darauf hinausläuft, dass man wirklich nachweisen muss, dass die „Heimarbeit“ eben nur „zu Hause“ erledigt werden kann.

c) Heiraten zahlt sich aus

Jetzt zu den Modellen für „Fortgeschrittene“. Das bereits geschilderte Grundproblem ist: Wie spare ich als Unternehmer mit einer privaten Immobilie. Lösung: die
Immobilie gehört nicht mir, sie gehört auch nicht meiner Firma (sonst droht ja die Nachbesteuerung der stillen Reserven), sondern sie gehört meinem Ehepartner. Die notwendige Basis dafür: großes Vertrauen in den Ehepartner. Wenn die vorhanden ist, lassen sich bei einem Einfamilienhaus um insgesamt 250.000 Euro satte 40.000 Euro Steuern sparen.
Wie das funktioniert? Im Grunde ganz einfach: Man mietet sich ein vorher vom Ehepartner günstig gekauftes altes Haus, baut es für büroliche Zwecke um und verkauft es nach 20 Jahren wieder zurück an seinen Ehepartner. Nebenstehend finden Sie dazu drei Beispiele durchgerechnet. Daraus lässt sich einfach erkennen, dass der Steuervorteil umso größer wird, je weniger vom Haus einem selbst, sondern dem Partner gehört.

d) GmbH statt Heiraten?

Die Ehe-Steuervorteil-Konstruktionen können aber natürlich, wenn auch nicht steuerlich, aber umso mehr durch private Turbulenzen zum Kippen gebracht werden. Was tun, wenn der Partner Sie im Scheidungskrimi einfach vor „seine“ Türe setzt? Oft sind dann auch Zusatzverträge mit Vorkaufsrechten und Pseudo-Darlehensvereinbarungen das Papier nicht wert, auf das sie geschrieben wurden. Der Ausweg lautet: Selbst bauen und an die eigene, vorher gegründete GmbH vermieten. Damit schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Zum einen bleibt das Haus immer zur Gänze in Privatbesitz, zum anderen kann ein allfälliger Partner sowohl am Haus wie auch an der GmbH in jedem gewünschten Ausmaß beteiligt werden. Daher ist diese GmbH-Lösung auch emotional die einfachste Variante.
Aber Achtung, die umgekehrte Form – die GmbH baut das Haus und vermietet an Sie – wäre (wie eingangs dieses Kapitels bereits erwähnt) steuerlich ein kompletter Unsinn! Dann wird nämlich bei einem Verkauf nicht nur die Wertsteigerung schlagend, sondern dann geht bei einem wirtschaftlichen Problem der GmbH auch gleich die Immobilie verloren.

e) Schwarz geht nichts

Über eines muss man sich bei allen Steuersparmodellen rund ums Haus im Klaren sein. Sobald Hausbaukosten steuerlich geltend gemacht werden sollen, muss es dazu auch die Rechnungsbelege geben. Da geht dann wenig mit Eigenleistungen oder gar Nachbarschaftshilfe, und je ausgefallener die Konstruktion, umso lückenloser müssen die Belege sein. Denn umso höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Prüfung.