Auf der Suche nach einer neuen Mietwohnung stolpert man in den Wohnungsinseraten mit Sicherheit über eine Konstante: die Kaution. Sowohl Makler als auch private Vermieter verlangen sie üblicherweise und häufig ist sie in Höhe von drei Bruttomonatsmieten festgesetzt. Manchmal aber auch bedeutend höher. Wozu ist sie gut und welche Höhe ist überhaupt erlaubt?
Das Wesen der Kaution besteht darin, den Begünstigten während der gesamten Dauer des Rechtsverhältnisses eine Sicherstellung für die zu sichernden Ansprüche (für rückständige Mietzinse oder für im Mietobjekt an mitvermieteten Einrichtungsgegenständen verursachte Schäden) zu gewähren. Für die Kaution kommen sowohl Bargeld als auch Sparbücher oder Bankgarantien in Frage.

Bis sechs Monatsmieten

Gesetzliche Vorschriften über die zulässige Höhe einer Mieterkaution bestehen nicht. Daher kann ein Gericht nur bei Anfechtung der Kautionsvereinbarung durch den Mieter von Fall zu Fall beurteilen, ob die vereinbarte Kaution gegen das nach dem Mietrechtsgesetz bestehende Ablöseverbot verstößt.
Relevante Kriterien für die zulässige Höhe einer Kaution sind z. B. die Höhe des Mietzinses, die Bonität des Mieters, der Zeitraum, der für die Räumung des Mietobjekts bei Nichtzahlung des Mietzinses zu veranschlagen ist, die Ausstattung des Mietobjekts sowie die Überlassung von Einrichtungsgegenständen. Als generelle Richtschnur ist ein Betrag in der Höhe von bis zu sechs Bruttomonatsmietzinsen zu veranschlagen. Im Einzelfall kann der Vermieter aber auch eine höhere Kaution verlangen, wenn ihm die Darlegung eines besonderen Sicherstellungsbedürfnisses gelingt
(z. B. bei Mitvermietung einer wertvollen Wohnungseinrichtung).
Deckt der Vermieter während des Mietverhältnisses Zinsrückstände aus der Kaution ab, so wäre über kurz oder lang dieser Deckungsfonds verbraucht und der Vermieter hätte keine Sicherheit mehr. Deshalb kann schon im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter nach Aufforderung durch den Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist die vertragsgemäß verbrauchte Kaution wieder auffüllen muss.

Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Nach Beendigung des Mietvertrags und Rückstellung des Mietobjekts ist der Vermieter seinerseits zur Zurückstellung der Kaution verpflichtet. Und zwar sobald klargestellt ist, dass insbesondere keine Mietzinse (oder Benützungsentgelte) mehr offen sind und dem Vermieter auch nicht Schadenersatzforderungen aus dem beendeten Mietverhältnis zustehen – sei es als Ersatz für im Mietobjekt oder am Inventar verursachte Schäden, die über die übliche Abnützung hinausgehen, oder allenfalls als Ersatz für zur Räumung erforderlich gewordener Prozess- und Delogierungskosten.
Sollte sich dabei herausstellen, dass dem Vermieter noch Gegenansprüche zustehen, kann er diese mit dem Anspruch des Mieters auf Herausgabe der Kaution gegenrechnen, der Mieter bekommt so nur Teile der Kaution ausgezahlt. Allerdings ist der Vermieter dann verpflichtet, seine Forderungen im Detail bekannt zu geben.

Zurückzahlen samt Zinsen!

Während der Mietdauer wird die Kaution nicht zum persönlichen Eigentum des Kautionsempfängers, sondern ist ein an den Mietvertrag gebundenes Pfand des Vermieters. Mit einem Wechsel des Vermieters geht daher – zumindest rechtlich – auch die Kaution auf den Erwerber über. Zur Rückzahlung der geleisteten (und nicht vertraglich verbrauchten) Kaution ist
daher derjenige verpflichtet, der im Zeitpunkt der Zurückstellung des Mietobjekts gerade der Vermieter ist.
Worüber sich Mieter freuen können: Bei Mietverträgen, die den zinsrechtlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegen, muss die geleistete Kaution (bzw. der nicht verbrauchte Teil) dem Mieter nach Vertragsende zu einem für Spareinlagen üblicherweise gewährten Zinssatz verzinst zurückbezahlt werden, selbst wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde.